לאחר שמצאתם דירה להשכרה באיטליה, הגיע הזמן לחתום על חוזה השכירות.
אזהרה!
אין להעביר כסף מראש עבור שום חוזה לפני שראיתם את הדירה, פגשתם את הבעלים או את מנהל הנכס החוקי וקיבלתם את המפתחות וחוזה שכירות חתום בידכם!
לעולם לא לשלם במזומן, רק העברות בנקאיות מחשבונכם לחשבון הרשום על שמו של בעל הבית החתום על החוזה או סוכנות נדל"ן מאומתת שהראתה לכם את הדירה.
כל התהליך לפי הסדר
אלו הצעדים לחתימת חוזה להשכרה באמצעות סוכנות נדל"ן. דלגו ישירות לשלב 5 אם אתם חותמים מול אדם פרטי ואין סוכנות מעורבת:
- בקרו בדירה באופן אישי, ובידקו היטב אם היא שמורה, נקייה, צבועה ושום דבר לא שבור.
- התמקחו על תנאי החוזה או על הצעת טרום חוזה.
- לאחר שפגשתם את הסוכן פנים אל פנים במשרד, חתמו על נוסח הצעת טרום-חוזה השכירות (Proposta di locazione immobiliare).
- העבירו לסוכנות (לא לבעל הדירה) באמצעות העברה בנקאית את המקדמה המבוקשת (Caparra Confirmatoria), עד סכום החודש הראשון של שכר הדירה, אותו הסוכן יעביר לבעל הדירה רק במידה והוא יחתום על הצעת טרום-חוזה השכירות הכתובה שלכם ואחרת תקבלו החזר מלא של הסכום.
- בקשו גרסה דיגיטלית של טיוטת החוזה הסופית (Bozza) שעליו תחתמו. תרגמו אוטומטית את החוזה וקראו אותו היטב. שלחו חזרה הערות רק אם צריך לבצע בטיוטה שינויים קריטיים, ורישמו לכם תזכורת לשינויים קטנים למעמד החתימה.
- בפגישה במעמד החתימה, צלמו את מסמך הזיהוי של בעל הבית, ובידקו היטב אם התמונה אכן תואמת לפרצוף, ואם השם המלא וקוד הזיהוי (Codice Fiscale) שלהם זהים לאלה שבחוזה.
- חתמו על חוזה השכירות יחד עם בעל הבית, בשלושה עותקים מודפסים, אחד לכל אחד והשלישי להפקדת החוזה.
- קבלו ליד את המפתחות לדירה.
- שלמו באמצעות העברות בנקאיות לסוכנות את העמלה, ולבעל הדירה את הפיקדון ודמי השכירות לחודש הראשון, אם לא שולמו כבר כמקדמה דרך הסוכן.
- ודאו שחוזה השכירות הופקד בזמן.
- לאחר שתעברו לגור בדירה, השלימו את המטלות הנוספות.
משא ומתן
אלוהים נמצא בפרטים הקטנים. ישנם כמה תנאים שעליכם לדרוש בכל חוזה להשכרה, ולקפיד לכלול אותם גם בהצעת טרום-חוזה השכירות שתחתמו מול סוכנות נדל"ן, כגון:
- הגבילו את ההצעה בכמה ימים לקבלת ההצעה שלכם, ועוד כמה ימים כדי לחתום על החוזה. אם לא תשימו הגבלה בתאריכים אתם מתחייבים משפטית להצעה פתוחה ותאלצו לעמוד בהתחייבות.
- החזר מלא של המקדמה להגשת הצעת טרום-חוזה (caparra confirmatoria), במידה ובעל הדירה דוחה את ההצעה או שפשוט לא חותם בפרק הזמן שקבעתם.
- פיקדון בסכום של עד שלושה חודשי שכירות – יותר זו עבירה על החוק!
- סעיף הדורש רק להחזיר את הדירה באותם תנאים שקיבלתם אותה, במקום לכתוב "קירות צבועים" ("pareti ridipinte / imbiancate"). אם זה בכלל לא מוזכר בחוזה זה רק לטובתכם.
- אם הדירה מושכרת אפילו חלקית, עליכם להוסיף לחוזה רשימת ציוד המפרטת את המצב של כל פריט, למשל
– 1 מכונת כביסה של Beko 7 ק"ג, משומשת
– 2 כסאות עץ חדשים
– מנורה אחת ישנה של איקאה מדגם NYMÅNE עם 4 נורות
הרשימה המפורטת אינה לטובתכם, אבל היא תפחית חיכוחים כאשר תבקשו חזרה את הפיקדון שלכם בסיום החוזה. - אם משכנעים אתכם באותות ובמופתים שיעשו שיפורים עתידיים של הנכס, למשל יתקינו מזגן חדש עד הקיץ, יתקנו את הנזילה בריצפה עד ה -1 באפריל ועוד הבטחות באוויר, דאגו לכלול את כל אלו כתנאים מחייבים עם תאריכי יעד בהצעת טרום-חוזה ובחוזה השכירות הסופי בהמשך.
ניתן לדחוף לחוזה כמה תנאים נוספים לטובתכם אם שכר הדירה מוגזם והדירה נמצאת בשוק כבר כמה חודשים או אם אתם פריבילגיים במיוחד, עובדים בחברה באיטליה בחוזה ללא הגבלה ומקבלים שכר נטו מדהים של פי 3 מהשכירות המבוקשת:
- אם מדובר בסוכנות נדל"ן, בקשו להפחית את העמלה שלהם
- התראת עזיבה של לא יותר משלושה חודשים מראש
סוגי חוזי השכירות באיטליה
ישנם 5 סוגים עיקריים של חוזי שכירות חוקיים באיטליה, לפי הייעוד ומשך תקופת השכירות.
חוזה בשכירות חופשית 4+4 (Libero)
החוזה הנפוץ ביותר מבטיח לשוכר את הדירה ומקפיא את השכירות עד לחידוש אוטומטי של החוזה כעבור 4 שנים באותם התנאים.
הדייר יכול לבטל את החוזה בהתראה של מספר חודשים מראש, לרוב חודשיים או 3 חודשים, לפי הכתוב בחוזה.
עם זאת, בעל הבית נדרש להצדקה חוקית לסיום החוזה, כגון שיפוץ מלא או שהוא עובר לגור בדירה בעצמו, ורק באמצעות שליחת מכתב התראה על סיום החוזה (disdetta or recesso) בדואר רשום עם מעקב (raccomandata con avviso di ricevimento or A/R) לפחות 6 חודשים לפני תום כל תקופה מוגנת של 4 שנים.
חוזה בשכירות מוגבלת 3+2 (Concordato)
בסוג החוזה השני הכי נפוץ, יש תקופות חידוש אוטומטיות של 3 שנים ואז שנתיים (3 ועוד 2 עוד 2 ועוד 2 …), ודמי השכירות מוגבלים בחוק על פי טבלאות של הרשות המקומית. בעל הבית יכול להעלות את דמי השכירות בכל פעם שהטבלאות מתעדכנות.
הדייר יכול לבטל את החוזה בהתראה של מספר חודשים מראש, לרוב חודשיים או 3 חודשים, לפי הכתוב בחוזה.
עם זאת, בעל הבית נדרש להצדקה חוקית לסיום החוזה, כגון שיפוץ מלא או שהוא עובר לגור בדירה בעצמו, ורק באמצעות שליחת מכתב התראה על סיום החוזה (disdetta or recesso) בדואר רשום עם מעקב (raccomandata con avviso di ricevimento or A/R) לפחות 6 חודשים לפני תום התקופה המוגנת של 3 שנים ואחריה לפני תום כל הארכה אוטומטית של השנתיים הנוספות.
חוזה זמני (Transitorio)
חוזה מסוג זה מוגבל לתקופה של בין חודשיים ל -18 חודשים, והוא נפוץ בקרב מי שאינם מתכוונים לרשום את מגוריהם בדירה, אם כי לפי החוק ניתן לרשום איתו את התושבות (Residenza), אלא אם כן זה אסור בכתב בחוזה עצמו. ברוב המקרים, כל אחד מהצדדים יכול לבטל את החוזה בהתראה של כמה שבועות או חודשים מראש, על פי מה הכתוב בחוזה.
חוזה זמני לסטודנטים (Transitorio per studenti universitari)
חוזה היברידי זה מוגבל לסטודנטים באוניברסיטה ומתמחים שאינם תושבים באותה עיר בה הם לומדים ומעוניינים לשכור שם דירה. כמו כן, דמי השכירות מופחתים, והתקופה מוגבלת בין 6 ל -36 חודשים, לפי תוכנית הלימודים. ניתן להאריך את החוזה אם מתארכים הלימודים.
שכירות קצרת טווח (Locazione breve)
חוזה זה, הנפוץ בקרב תיירים ומוגבל עד ל-30 יום.ברוב המקרים. עלות הלינה לתקופה כולה משולמת מראש באמצעות פלטפורמת אינטרנט כמו Airbnb, המציגה בבירור את תנאי העסקה, ובעל הדירה מחויב לדווח לרשויות לפני השהות של כל אורח.
הפקדת החוזה
לחוזה השכירות יש תוקף חוקי באיטליה רק אם הוא הופקד בעירייה, וחובה לעשות זאת תוך 30 יום מיום תחילתו. זה ייעשה בדרך כלל על ידי המשכיר או על ידי סוכן נדל"ן, אך יכול להיעשות גם על ידי הדייר.
עלות ההליך כ-€200, שיכולים להתחלק בין הצדדים או שישולמו במלואם על צד כלשהו, לפי מה שסוכם ונחתם בחוזה עצמו. למשכיר יש אפשרות לרשום את החוזה בשיטת מיסוי קבוע ואז יש פטור מלא על העמלה הזו, אך יש לציין זאת בחוזה הכתוב.
רק עם חוזה רשום, תוכלו להמשיך לרשום את התושבות שלכם באיטליה (Residenza). זה יהפוך את החיים באיטליה לפחות מסורבלים, וזו גם דרישה חוקית עבור מרבית המהגרים, אפילו אזרחי האיחוד האירופי, המתגוררים באיטליה במשך יותר משלושה חודשים.
כשנכנסים לגור בדירה
יש רשימת מטלות חשובה לביצוע מייד בשבוע הראשון בו עברתם להתגורר בדירה:
- צלמו את קריאות מוני החשמל והגז, ושלחו אותם לבעל הדירה ולדייר הקודם במידת הצורך, כך שתוכל להעביר את כל החשבונות על שמכם
- תעדו בתמונות ובכתב כל נזק שתמצא בדירה בשבוע הראשון (או אם יש תקלה בהמשך), ושלחו זאת מייד בדוא"ל לבעל הדירה לשם התיעוד
- הרשמו עם כתובת המגורים החדשה שלכם בעירייה, או אם כבר עשיתם זאת בעבר אז באופן מקוון באתר של Anagrafe Nazionale אחרי כניסה מאובטחת
- אם צריך לשלם את וועד הבית ישירות לחברת ניהול הבניין, צרו איתם קשר כדי לדווח על החלפת הדיירים בציון תאריך הכניסה לדירה
המידע במאמר זה מבוסס על מקורות מידע רבים, אך המקור הרשמי היחיד הוא פרסום Agenzia delle Entrate.
ניתן למצוא מידע נוסף על חוזי השכירות השונים בבלוג באיטלקית Fiscomania.com.
כתיבת תגובה